안녕하세요?
'내 집 마련'으로 인해 떠오르는 새로운 제도에 대해 궁금하신 점이 많고, 생소한 단어와 비슷한 의미로 헷갈리신 경우가 있으시죠?
그래서 제가 지분형 모기지, 지분형 주택금융, 그리고 주택금융공사에서 어떻게 관련되어 있는지 깔끔하게 핵심 정리 해드리겠습니다.
우선 모기지의 정의를 알아보고 넘어갈게요.
모기지(영어: mortgage)는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권 또는 그 저당권을 나타내는 증서를 말하며, 모기지 론(주택저당대출, 영어: mortgage loan)은 그러한 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 가리키는 말이다. 그러나 일상적으로는 '모기지 론'을 간단히 '모기지'로 쓰는 경우가 많다. 대한민국에서는 한국주택금융공사가 운용한다.
-출처:위키백과
모기지론은 주택금융공사에서 취급하는 선진국형 주택담보대출 상품으로, 구입 주택을 담보로 제공하고 대출금을 차입자 소득에 근거하여 장기간에 걸쳐 상환해 나가는 대출입니다. 모기지론의 만기는 최장 30년까지이며, 대출기간 동안 금리가 변동되지 않는 고정금리 조건입니다.
모기지론은 주택에 저당권을 설정하는 대출로 아파트, 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 유형의 주택을 이용할 수 있습니다. 그러나 본인 또는 배우자 명의 주택만 가능하며, 주택법상 주택이 아닌 건축물(상가, 오피스텔)은 제외됩니다.
-출처: 기획재정부
| [ 목 차 ] |
1. 지분형 모기지란?
최근 몇 년간 대한민국 부동산 시장은 급등과 급락을 반복하면서 많은 이들에게 ‘내 집 마련’은 여전히 멀고도 험난한 여정이 되었습니다. 특히, MZ세대와 신혼부부들에게는 수도권에서 집을 장만한다는 건 거의 불가능에 가까운 이야기처럼 들리기도 합니다. 이런 상황 속에서 정부와 금융기관이 제시한 새로운 대안이 바로 ‘지분형 모기지’입니다.
지분형 모기지란 무엇일까요?
지분형 모기지란, 주택 구입 시 정부나 공공기관이 일정 지분을 투자하고, 나머지 지분만큼만 소비자가 부담하여 주택을 구매하는 제도입니다. 예를 들어, 5억 원짜리 집을 살 때 정부가 40%인 2억을 부담하면, 구매자는 나머지 60%인 3억만 마련하면 된다는 뜻입니다. 하지만 이 제도의 가장 큰 특징은 정부나 기관이 공동소유자가 되어, 나중에 주택을 매도할 때 이익도 손실도 지분 비율에 따라 나눈다는 점입니다. 단순히 대출을 해주는 것이 아니라, 주택을 구입하는 사람(나)과 정부나 공공기관이 ‘공동 투자자’가 되는 개념입니다.
그렇다면 내가 주택을 구매하게 된다면 지분형 모기지의 장점과 단점을 알아볼까요?
<지분형 모기지의 장점>
- 진입 장벽 낮추기
높아진 집값 때문에 집을 포기하던 사람들에게 진입 문턱을 낮춰주는 역할을 합니다. 적은 자본으로도 내 집을 가질 수 있게 해주는 것이 큰 장점입니다. - 금리 부담 감소
일반 모기지(주택담보대출)와 달리 지분형은 일부(비율)만 대출로 처리되기 때문에, 금리 인상과 상한액에 대한 부담이 상대적으로 적습니다. - 투자 리스크 분산
주택 가격이 하락하더라도 손실을 혼자 감당하지 않아도 됩니다. 수익도 나누지만, 손실도 함께 나누는 구조이기 때문에 리스크가 분산됩니다.
<지분형 모기지의 단점>
- 완전한 내 집은 아니다
지분형 모기지는 공동투자 개념으로 엄연히 공동소유입니다. 정부나 기관이 일정 지분을 보유하고 있기 때문에, 주택을 임의로 매도하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 매도 시에는 협의가 필요하며, 매각 시 수익도 지분대로 나눠야 합니다. - 미래 수익성 제한
또한 집값이 크게 오를 경우, 수익을 전부 가져갈 수 없습니다. 예를 들어 집값이 5억에서 8억이 되었다면, 3억의 시세차익 중 자신이 보유한 지분만큼만 가져갈 수 있습니다. 투자 관점에서 보면 아쉬울 수 있습니다. - 제도 적용 대상 제한
모든 사람이 이 제도를 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 무주택자 또는 생애 최초 주택 구입자, 일정 소득 기준 이하의 사람들을 대상으로 제한됩니다.
2. 지분형 주택금융이란?
지분형 주택금융은 고령자가 소유한 주택의 일부 지분을 한국주택금융공사(HF)에 매각하고, 그에 대한 대가로 현금을 지급받는 금융 제도입니다.
지분형 주택금융을 활용하게 되면 집을 팔지 않고도 노후 생활자금을 확보할 수 있고, 조건만 충족하면 평생 거주권도 유지할 수 있는 것이 특징입니다. 예를 들어 집을 가진 어르신이, 집의 일부만 먼저 팔고 현금을 받는 방식이라고 생각하면 쉽습니다.
그렇다면 내가 주택을 매각하게 된다면 지분형 주택금융의 장점과 단점을 알아볼까요?
<지분형 주택금융의 장점>
- 현금 유동성 확보
집은 있지만 현금이 부족한 고령자에게 생활비, 병원비, 자녀 지원금 등으로 활용 가능한 자금을 제공합니다. - 평생 거주 가능
지분을 매각해도 본인의 거주권은 평생 유지됩니다. 집을 팔지 않고도 계속 살 수 있어 안정적입니다. - 부채 증가 없음
일반 대출과 달리, 이는 부채가 아닌 지분 매각이므로 연체나 신용도에 부담이 없습니다. - 주택 가격 상승 시 수익 일부 보존
전액 매각이 아니기 때문에 집값 상승분 일부는 남은 지분에 따라 보존됩니다.
<지분형 주택금융의 단점>
- 집값 하락 시 손해 가능성
집값이 하락하면 매각한 지분가치보다 실제 수익이 줄어들 수 있습니다. - 자산 상속 제한
주택 일부 지분이 이미 주택금융공사에 매각된 상태이므로 자녀에게 집 전체를 상속하기 어렵습니다. - 중도 해지·매각 어려움
평생 거주가 보장되는 대신, 원할 때 마음대로 집을 팔거나 대출로 전환하기 어려울 수 있습니다.
3. 지분형 모기지 vs 지분형 주택금융
지분형 모기지와 지분형 주택금융에 대해 이제 조금 이해가 되셨을까요? 지분형 모기지’와 ‘지분형 주택금융’은 비슷해 보이지만 핵심 목적과 구조에 차이가 있습니다. 헷갈리기 쉬운 개념이라, 아직도 어려우신 분들을 위해 간략히 표로 비교해서 정리해 드릴게요!
예시를 들어 이해해 보는 시간을 가져볼게요.
-지분형 모기지
5억 원짜리 아파트를 살 때 정부가 40%인 2억을 내고, 나는 3억만 부담. 정부와 나는 공동소유자. 나중에 집값이 7억이 되면, 40%인 2.8억은 정부 몫, 60%인 4.2억이 내 몫.
-지분형 주택금융
내가 8억짜리 집을 소유하고 있고, 현금이 필요해서 40% 지분을 금융기관에 팔면, 3.2억을 받게 됨. 하지만 집은 여전히 내가 살 수 있음. 나중에 팔 때, 그 지분만큼의 차익은 금융기관이 가져감.
두 가지 제도 모두 ‘지분’이라는 개념을 활용하지만,
지분형 모기지는 '내 집을 사기 위한 공동구매'이고
지분형 주택금융은 '내 집을 팔아서 현금화하는 방식'입니다.
4. 주택금융공사의 역할?
주택금융공사(HF, Housing Finance Corporation)는 ‘지분형 모기지’와 ‘지분형 주택금융’ 제도 모두에 중요한 역할을 하고 있습니다. 비교하여 관련 내용을 핵심 요약 정리해 드릴게요~
| 구분 | 지분형 모기지 | 지분형 주택금융 |
| 공식 명칭 | 지분형 주택구입 모기지 보금자리론 | 주택연금 (지분적립형 주택연금) |
| 주관 기관 | 한국주택금융공사(HF) | 한국주택금융공사(HF) |
| 주요 목적 | 무주택 서민·청년의 내 집 마련 지원 | 고령층의 노후자금 마련 지원 |
| 대상자 | 무주택자, 생애 최초 주택 구입자 (소득·자산 요건 충족 시) |
만 55세 이상 고령자 (자산은 있지만 소득이 부족한 경우) |
| 지원 방식 | 주택금융공사가 일정 지분을 함께 매입 → 공동 소유 | 주택 소유자가 지분 일부를 주택금융공사에 매각 → 현금 확보 |
| 상환 방식 | 거주 중 상환 無 / 매각 시 시세에 따라 지분 정산 |
거주 중 원칙적으로 상환 無 / 사망 후 주택 처분 또는 상속인 상환 |
| 거주권 | 구매자 실거주 조건 | 평생 거주권 보장 (일정 조건 충족 시) |
해당 글에서 보시는 것처럼 지분형 모기지는 특히 초기 자금 마련이 어려운 사회 초년생, 신혼부부, 무주택자에게 적합한 제도입니다. 장기적인 시세차익보다는 거주 안정성과 주거 실현에 더 가치를 두는 사람이라면 매우 매력적인 선택이 될 수 있습니다.
하지만 반대로 투자 목적이거나, 향후 자산 증식을 중점적으로 생각하는 사람이라면 다소 제한적일 수 있습니다. 결국 이 제도는 ‘내 집 마련’이라는 목적에 집중할 수 있는 사람에게 적합하다고 볼 수 있습니다.
지분형 모기지는 단순한 주택 대출이 아닌, 주거 안정성을 위한 사회적 투자 모델입니다. 나의 상황과 목표에 맞춰 이 제도를 잘 활용한다면, '내 집 마련의 꿈'이 더 이상 멀기만 한 이야기는 아닐지도 모릅니다.
지분형 주택금융은 주택은 보유하고 있지만, 현금 흐름이 부족한 고령층에게 특히 적합한 제도입니다. 은퇴 후에는 정기적인 소득이 줄어드는 경우가 많지만, 주택을 팔지 않고도 생활비를 확보할 수 있다는 점에서 매우 유용합니다.
이 제도를 추천하는 가장 큰 이유는, 지분을 일부 매각하더라도 거주권은 그대로 유지된다는 점입니다. 즉, 내 집에서 평생 살면서 동시에 필요한 자금을 확보할 수 있는 안정적인 구조이기 때문에, 거주 안정성과 자금 유동성을 동시에 원하는 분들께 안성맞춤입니다.
또한, 지분형 주택금융은 대출이 아니기 때문에 신용등급이나 부채 증가에 대한 부담이 없습니다. 연체나 이자 부담 없이 노후 자산을 보다 안전하게 운영할 수 있는 대안이 되는 것이죠.
상속을 크게 고려하지 않거나, 자녀에게 부담을 주기보다는 본인의 노후 생활을 우선으로 생각하는 분들에게도 매우 적합합니다. 집값 상승 시 일부 지분은 본인 몫으로 남아 있기 때문에, 미래의 자산가치도 일부 보존할 수 있다는 점도 장점 중 하나입니다.
결론적으로, 지분형 주택금융은 “소유한 집을 활용해 현금은 확보하면서도 삶의 터전을 지키고 싶은” 분들에게 가장 현실적이고 안전한 선택지가 됩니다.
나에게 맞는 선택으로 안전하고 편리한 '내 집 마련'과 자산 관리를 하는 게 좋을 것 같습니다.